彩13上海时时乐:[信用评分]雅居乐:经营业绩起伏大 三四线土储存风险

[信用评分]雅居乐:经营业绩起伏大 三四线土储存风险
2019年11月08日 11:19 新浪财经

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文章摘要:彩13上海时时乐,手段高明事件就可见一斑,是她冷巾冷冷笑道盯着这酒壶。

  新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/肖恩

  基本观点:

  新浪财经上市公司研究院针对于雅居乐集团控股有限公司(下称“雅居乐”)当前经营中的存量及流量数据进行综合分析,给予雅居乐的主体信用评分为80.8。

  2018年,雅居乐在销售规模上突破千亿大关,经过多年的积累,在总资产规模超过2500亿的基础上,依然保持稳健且较快的增长速度。上半年公司拿地与销售的比例处于平稳可控的水平,盈利能力较强但有所起伏,土地储备充足。雅居乐当前注重综合性发展,旗下布局包括地产和物业在内的八大产业集团,较强的综合竞争力也为公司凸出的盈利能力打下了稳固的基础。公司整体财务杠杆率可控,账面资金充足,债务结构相对合理,短期偿债能力有保障。

  同时,新浪财经上市公司研究院也注意到,雅居乐账面的土地储备三四线城市占比稍多,在棚改货币化退潮后,三四线土储存在一定的跌价风险。同时,今年公司融资成本不低,且经营现金流大幅流出,房地产调控对于整个地产行业以及雅居乐的现金流、拿地节奏均会产生较大的影响,公司主体信用情况也会受到影响。

  概况数据(2019H):

  优势:

  近几年势头良好,2018年,雅居乐在销售规模上突破千亿大关,位列行业第24位,经过多年的积累,在总资产规模超过2500亿的基础上,近几年在销售和利润等方面实现了较快的增长速度。2019年上半年实现销售582亿元,同比增长25%,营收272.23亿元,同比增长11.9%,归母净利润,50.77亿元,同比增长35.06%。克而瑞数据显示,截至上半年雅居乐的土地储备货值达到6094亿元,可满足公司未来5年左右的销售。

  持续提升的盈利表现,上半年,雅居乐的拿地与销售维持在一个平稳的状态,销售价格与拿地成本之比为3.41,较厚的利润空间使得雅居乐过去几年利润率和ROE均呈现稳步上升的态势。业绩起伏较小凭借着较强的综合开发能力,毛利率长期维持在30%左右,净利润率在15%左右。较高的利润率水平也是雅居乐在杠杆率较低且周转率一般的情况取得较为客观的净资产收益率的根本原因。

  关注:

  土地储备三四线占比较多,克而瑞数据显示,2019上半年,雅居乐的土地储备货值达到6094亿元,在所有公司共位列第21位。但上半年公司拿地三四线城市占比不低,包括江门、清远、威海、晋中、西双版纳等较城市,2018、2017年也是如此。相较于其他头部房企,公司整体的土地储备一二线占比不高,受棚改货币化退潮及三四线居民杠杆率水平受限的影响,雅居乐的土储存在一点的减值风险。受行业调控政策的影响,后续的销售回款存在一定的不确定性,这将会对公司的拿地、销售政策、现金流以及偿债能力产生直接的影响。

  经营业绩不稳定,现金流大幅流出,尽管近几年雅居乐业绩持续向好,但多年来雅居乐的经营业绩并不稳定,起伏较大,尤其是公司的经营活动现金流情况。过去十年,公司的资金来源多数为融资,今年仅上半年,公司经营活动现金流为净流出118亿元,把过去三年的流入额全部抵消。通常来说,地产公司的资金来源主要包括销售回款以及债务融资,长期稳定的经营活动现金流才是偿还债务的根本来源,现金流的表现关乎到公司最现实的经营状况以及实际的偿债能力。

  关于2019新浪财经年度上市房企主体信用评分

  改革开放41年来,中国国内生产总值及人均可支配收入实现了跨越式发展,人们的生活水平也得到了极大的提高。尤其是自1998年房改以来,我国居民的居住条件得到了显著的改善,根据国家统计局数据显示,我国目前人均居住建筑面积已经高达40平方米左右。不仅如此,在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中,在以雅居乐、碧桂园、中国恒大为代表的中国房地产行业里,在深化改革开放的红利下,市场主体所迸发出来的活力是巨大的。

  进入社会主义新时代,房地产市场也从“黄金时代”一步步过渡到“白银时代”和“存量竞争”的时代,市场高度分散的地产行业面临着整合的必然趋势,尤其是在“房地产不作为短期经济刺激的手段”的大背景下,融资端明显趋紧,而杠杆率普遍高企的房地产公司的主体信用则明显分化。

  因此,在行业整合之际,深入剖解、对比分析各主要上市房企的主体信用情况显得尤为必要。主体信用评分的最终结果,反应的是:借款人偿还债务能力的强弱,违约风险的高低,而房地产公司作为高杠杆经营的典型,从拿地、开发建设、销售等环节都有资金需求,因此对于资产负债率动辄超过80%,净负债率又差异较大的房企来说,测评其主体信用显得更为专业。目前,在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家,新浪财经从中甄选出80家主流房地产开发商,并站在融资端的角度,对各公司的偿债能力进行全面的归纳和分析,并最终得出新浪财经年度上市房企主体信用评分。

责任编辑:李勇飞

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